무분별한 갭투자 재앙의 시대가 다가오고 있습니다

2~3년 전부터 전세 가격과 매매 가격의 차이(작은 차이)만 방치하고 미래가치와 리스크는 피했고, 갭 투자 컨설팅 업체에 유혹당하거나 다양한 밴드로 옮겨간 이른바 개미 갭 투자자들,

지방자치단체의 경우 대구 등지에서 틈새 투자를 하는 많은 투자자들이 이미 낮은 임대료와 매매 가격의 이중 포화상태에 빠지면서 깡통아파트에 대한 좌절감이 끊이지 않고 있습니다. 이른바 '쓰레기 아파트'(=매매가 거의 없는 노후·저가 아파트, 갭 투자에 나선 투자자들은 이제 도로 한복판에서 추락에 직면하는 파국적 실패에 직면해 있습니다.

이러한 무분별한 갭 투자자들은 스스로 공부하고 스스로 저평가된 영역을 찾아내고, 좋은 양에 투자하고, 좋은 양에 투자한다는 점에서 대부분의 분별력 있는 갭 투자자들과 구별됩니다.


따라서 이러한 무분별한 갭 투자(일부 전문가들은 이를 멍청한 갭투자자라고 부르며 현명한 갭투자자와 구분)는 긍정적인 의미에서 현명한 갭투자자와는 다릅니다. 현명한 갭 투자자들은 스스로 공부하고, 투자할 가치가 있다고 생각하는 분야와 대상을 심사숙고하며, 도시에 대비하여 일정 금액의 투자가 남겨진 반면, 무분별한 갭 투자자들은 스스로 투자하지 않고, 컨설팅 회사들에게 묻지 않고 시행되는 가장 낮은 투자 패턴입니다.다년간 어려움에 처한 갭투자 컨설팅 회사들 중 다수가 있습니다.

투자지역이나 투자 아이템의 경우 컨설팅 회사나 단체로 이전하는 카페나 밴드 등의 사업자는 컨설팅 비용을 쉽게 구입하고, 투자 가치가 낮은 노후 주식회사를 법인 형태로 매각해 시세보다 높은 가격에 대량으로 판매하는 방식입니다.

그럼에도 불구하고 무차별 갭 투자자들은 최악의 투자패턴을 착각해 대재앙을 맞고 있는데, 이는 전세가격과 매매가격의 차이가 크지 않다는 유혹에 빠진 이들 기업이나 그룹밴드 사업자들에게 주당 수백만 원의 컨설팅비를 주는 것입니다.

재난이 된 대구의 갭 투자자 가운데 파산이나 거래가격 하락으로 무차별적으로 사들인 물과 사채의 갭투자는 0~0%다. 수원영통, 서울 강서구, 성북구, 최근 대전 둔산동 등 무차별 갭투자자들에게 대구만큼 나쁘지는 않을 것으로 예상되지만 상당한 낙마도 예상됩니다.

 

사무용 건물과 도시형 생활주택, 일대일 객실에 무차별적으로 투자하고 있는 투자자들조차 무차별적으로 투자될 것으로 보입니다. 2~3개의 가용자금의 어려움 없이 보수적으로 매입한 투자자는 무차별 갭투자자 중 최고 수준의 투자자로 볼 수 있지만, 각종 마이너스 대출과 신용대출로 충당되는 초보 갭 투자자는 보증금을 조금 낮추거나 매매 가격을 조금 낮춰도 투자자가 될 수 있습니다. 즉시 파산에 직면합니다. 전세보증금을 주지 않는 것으로 끝나는 것이 아니라 돌려받을 수 없는 보증금은 채무이자 민사소송이다.

현명한 투자자(갭 투자라는 유형에 투자하는 투자자 포함)는 가용자금 없이 주머니를 털려는 투자자들의 유혹에 무방비 상태로 무분별하게 갭투자를 하지 않으며, 반대로 투자하는 경우도 많습니다.

주인들은 갭투자 대신 분양가와 주택 가격의 차이가 심한 지역과 상품에 투자하고 있는데 이를 '스테이션(스테이션) 갭 투자'라고 합니다. 격차가 작기 때문에 노후·구상 잠재력이 낮은 저가 아파트를 모으는 것이 아니라 분양가에 비해 전세가 격차가 큰 가용자금을 기반으로 하거나, 격차가 크더라도 투자를 하는 것입니다. 초보자와 무분별한 갭 투자의 반대이다.

무차별적인 것은 아니지만, 미래 가치를 보면서 그 격차에 전혀 관심이 없고, 갭이 많은 물량이 판매가를 높일 가능성이 훨씬 높다는 것을 잘 알고 있습니다. 역 갭 투자는 갭 투자와는 다른 투자이며, 투기라고 볼 수 없는 미래가치투자자이며, 임차인조차 저렴한 월세 공급자로 볼 수 있다.

저는 지난해부터 투자 가치가 낮거나 상승 가능성이 낮은 불필요하고 저렴한 아파트, (재건축과 무관한) 노후 아파트, 혹은 뚱뚱한 오피스텔 격차 투자 등에 대해 끊임없이 경고해 왔습니다. 특히 무조건 늘리는 게 낫다는 조언은 유리한 유혹입니다.

 

특히 무조건 늘리는 게 낫다는 조언은 전형적인 갭 투자자이자 갭투자 선동가들에게 유리한 유혹이다.

수백만 원의 자문료를 받는 이들 기업이 가용 자금을 확보하거나 지원 여부를 따지는 것은 중요하지 않습니다. 주당 수백만 원을 받는 것이 절대 목표이기 때문에 마이너스 대출, 신용 대출은 물론 카드 대출까지 받아 그 수를 늘리고 수십~수백 개의 채권을 공략해야 한다는 주장이 강하다.

정부의 방침에 따라 노후·저물가 아파트를 무차별적으로 사들이는 추세가 종식될 가능성이 커졌고, 이에 따라 투자 가치가 낮은 노후 중저가 아파트를 무차별적으로 사들이는 갭 투자자들의 사운드는 수도권은 물론 지역에서도 커질 것으로 보입니다.

갭 투자는 갭투자가 좋으나, 위에서 언급한 바와 같이 갭투자는 숨겨진 덫(= 이윤을 위해 상업적으로 이용되는 기업)이 있고, 투자설명회나 강연장에 불려가 몇 명을 사들이는 피라미드 집단이 있기 때문에 옆에 있는 인원을 늘려야 합니다. 분양가나 분양가가 떨어져 순식간에 깡통아파트가 될 수 있는 리스크가 있는 경우가 많습니다.

 

 

 

이런 격차를 늘리기 위한 쓰레기 갭투자 시대는 끝났고, 무분별하게 투자한 이런 갭 투자자들은 정부 정책과 시장 상황 때문에 상당히 피로하고 답답할 것으로 보입니다.

갭 투자의 본래 의미는 지금 격차가 커지고 다소 비싸더라도 미래가치가 높고 (가격) 신규 아파트가 미래가치에 투자되고, 3~4년 후 매입 가격(또는 분양가)에서 가격이 올라 투자를 의미하지만 m을 바꾸지 않는다는 것입니다. 이닝입니다.

무분별한 갭 투자와 구별되는 와이즈 갭 투자자들은 컨설팅 회사에 절대 자기 돈을 지불하지 않습니다. 나는 군중심리에 투자하지 않습니다(=군중에 몰려들면 군중심리를 받아야 하고 실망할 것입니다) 브리핑룸에 가서 수백만 원을 지불하고 어디서 오는지도 모르는 것들을 기다림으로써.

역갭 투자라는 말이 이상하게 들릴 수도 있지만, 격차가 작은 노후 건설상품은 투자 가치가 높고 격차가 큰 신규 아파트 상품은 시장 잠재력이 높아 현명한 갭투자자는 좁은 의미의 갭투자자만이 아니라 3~4년 후의 갭을 바라보지 않습니다.

요즘 전파를 타고 널리 보도되고 있는 갭투자 컨설팅이나 무차별 갭 투자를 저의 과거 칼럼에서 참고해 주셨으면 좋겠고, 현명한 갭 투자로 투자이익을 보면서 전월세 거주자에게 임대주택을 공급하는 사람들은 이런 무차별적인 갭 투자와 똑같이 취급되어서는 안 됩니다. 투자자와 도매금입니다. 문제는 무분별한 갭 투자가 문제라는 점입니다. 현명한 투자는 다릅니다.